Bagaimana Cara Menghitung Pajak Bumi Dan Bangunan - Pbb? [Contoh Kasus]

Sekali lagi, pajak ialah salah satu cara pemerintah melaksanakan pembiayaan dalam penyelenggaraan negara, yang tertuang dalam Anggaran dan Pendapatan Belanja Negara (APBN).

Setelah sebelumnya kami dari Awambicara membahas ihwal Cara Menghitung Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) Beserta Dendanya.

Nah, dikesempatan kali ini kita akan membahas ihwal bagaimana cara menghitung pajak bumi dan bangunan (PBB).

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan - PBB

Seyogyanya, ketika kita melaksanakan pembangunan baik itu rumah, ruko ataupun perkantoran harus ada yang namanya IMB atau Izin Mendirikan Bangunan.

IMB gres akan dikeluarkan apabila pemilik telah melaksanakan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunannya, dengan kata lain PBB ini wajib dibayarkan kalau kita ingin mendirikan sebuah bangunan.

PBB juga tidak hanya dibayarkan oleh perorangan atau korporasi yang ingin mendirikan bangunan, namun juga oleh setiap warganegara Indonesia yang mempunyai tanah dan atau bangunan.

Artinya, siapapun yang mempunyai tanah dan/ atau tempat tinggal eksklusif harus membayar PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ialah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan/ atau bangunan menurut Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 ihwal Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang nomor 12 Tahun 1994.

Pajak Bumi dan Bangunan ialah pajak yang bersifat kebendaan dalam artian besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek pajak tersebut yaitu bumi, tanah dan/ atau bangunan, sedangkan subjek pajaknya, yakni siapa yang membayar tidak ikut memilih besaran pajaknya.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah:

1. Bumi dan/ atau
2. Bangunan

Keterangan: dan/ atau artinya mempunyai salah satunya atau mempunyai kedua-duanya.

Yang dimaksud dengan Bumi dalam pengertian Pajak Bumi dan Bangunan ialah permukaan bumi berupa tanah dan perairan dan isi bumi yang ada di dalamnya serta maritim diwilayah Indonesia.

Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang.

Sedangkan yang dimaksud dengan Bangunan dalam pengertian Pajak Bumi dan Bangunan ialah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/ atau perairan.

Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, sentra perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, akomodasi lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.

Objek pajak bumi dan bangunan ialah orang eksklusif atau tubuh yang secara nyata:

• Mempunyai suatu hak atas bumi, dan/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bumi, dan/ atau;
• Memiliki bangunan, dan/ atau;
• Menguasai bangunan, dan/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bangunan
• Wajib Pajak ialah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Dengan demikian, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) merupakan pajak yang harus ditanggung oleh orang atau tubuh yang memperoleh manfaat atau laba atas hak atas tanah dan bangunannya.

Walaupun begitu, ada beberapa hal yang sanggup menciptakan bumi dan bangunan (objek pajak) tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan, yakni:

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB

Objek yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan ialah objek yang:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, menyerupai mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik menurut asas perlakuan timbal balik.
5. Digunakan oleh tubuh dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Orang atau Badan yang menjadi Subjek Pajak Bumi dan Bangunan harus mendaftarkan Objek Pajaknya (Bumi dan/ atau Bangunan) ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya mencakup letak objek tersebut, dengan memakai formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP atau KP2KP setempat.

Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan PBB ialah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”.

NJOP ditetapkan per-wilayah menurut keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/ Walikota serta memperhatikan:

• Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
• Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
• Nilai perolehan baru;
• Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ialah batas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas bumi dan/ atau bangunan yang tidak kena pajak.

Besarnya NJOPTKP untuk setiap tempat Kabupaten/ Kota paling tinggi ialah Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut:

Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapat pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak sanggup digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan ialah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

NJOP itu sendiri ialah harga pasar pada sebuah transaksi jual beli, yang dalam hal ini objek pajaknya ialah bumi dan bangunan. NJOP ini biasanya berbeda-beda untuk tiap-tiap wilayah, dan ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap tahunnya.

Jika pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan ialah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak, yang menjadi pertanyaannya kini ialah apa yang menjadi dasar penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, ada beberapa faktor yang menjadi dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), diantaranya ialah sebagai berikut:

1. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi:

• Letak
• Pemanfaatan
• Peruntukan
• Kondisi Lingkungan

2. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangungan:

• Bahan yang dipakai dalam bangunan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan

Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan oleh Menteri Keuangan kalau terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan.

Lalu bagaimana penetapan NJOP ketika tidak ada transaksi jual beli, contohnya saja secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP apabila  tidak ada transaksi jual beli, sanggup dilakukan dengan:

1. Perbandingan Harga dengan Objek Lain

Penetapan NJOP kalau tidak ada transaksi jual beli, salah satunya sanggup dilakukan dengan membandingkan harga pada objek lain yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, mempunyai fungsi yang sama dan sudah diketahui nilai jualnya.

2. Nilai Perolehan Baru

Maksudnya ialah dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut, yang dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada kondisi objek pajak.

3. Nilai Jual Pengganti

Nilai jual pengganti yakni memutuskan NJOP menurut hasil produk objek pajak tersebut, yakni dengan membandingkan dengan objek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan namun didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.

Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar penghitungan PBB ialah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Sedangkan, besaran persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) ialah sebagai berikut:

• Objek pajak perkebunan ialah 40%
• Objek pajak kehutanan ialah 40%
• Objek pajak pertambangan ialah 40%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
• apabila NJOP-nya≥ Rp1.000.000.000,00adalah 40%
• apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 ialah 20%

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Besaran tarif Pajak Bumi dan Bangunan ialah 0,5%, sehingga dengan demikian maka didapatkanlah rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

Rumus Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan ialah NJOP, dan dasar penetapan NJOP didasarkan wilayah dari Objek Pajak Bumi dan Bangunan tersebut yang ditentukan oleh keputusan menteri keuangan dengan mempertimbangkan pendapat dari Walikota/ Bupati.

Sedang untuk perhitungannya sendiri didasari dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang persentasenya telah ditentukan untuk macam objek pajak bumi dan bangunan.

Dan tarif pajak Bumi dan Bangunannya sendiri ditetapkan 0,5%, sehingga didapatkanlah rumus penghitungan pajak bumi dan bangunan sebagai berikut:

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

Jika NJKP = 40%
= 40% x (NJOP - NJOPTKP)

Maka besarnya PBB adalah:
= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

Jika NJKP = 20%
= 20% x (NJOP - NJOPTKP)

maka besarnya PBB adalah:
= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

Yang memilih waktu atau ketika pajak bumi dan bangunan terutang ialah adalah keadaan Objek Pajak Bumi dan Bangunan pada tanggal 1 Januari.

Dengan demikian segala mutasi atau perubahan kepemilikan atas Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang terjadi sesudah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh:

Jika "Awam" menjual tanah kepada "Bicara" pada tanggal 2 Januari 2018. Maka kewajiban PBB Tahun 2018 masih menjadi tanggung jawab "Awam".

Dan semenjak tahun Pajak 2019 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab "Bicara".

Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi sesudah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh Kasus Sederhana Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan:

Jika diketahui bahwa NJOP suatu objek pajak bumi dan bangunan ialah Rp 200.000.000. Maka Pajak Bumi dan Bangunannya ialah sebagai berikut:

Sebelum memilih berapa PBB yang harus dibayarkan oleh subjek pajak, pertama Anda harus mengetahui terlebih dahulu NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) nya.

Karena Nilai Jual Objek Pajaknya (NJOP) ialah 200.000.000, (dua ratus juta) yang artinya kurang dari 1.000.000.000,- (satu milyar) maka, persentase NJKP yang dikenakan ialah 20%, sehingga penghitungan PBB nya adalah:

NJKP:
= 20% x Rp200.000.000 = Rp40.000.000

Sehingga didapatkan NJKP nya ialah 40juta, sehingga total Pajak Bumi dan Bangunannya adalah:

PBB:
= 0,5% x Rp40.000.000 = Rp200.000

Keterangan: 0,5% ialah tarif Pajak Bumi dan Bangunan.

Sekarang mari kita lihat pola real/ konkret penghitungan pajak bumi dan bangunan sesuai rumus tersebut diatas.

Pak Awambicara mempunyai rumah seluas 108 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 204 meter persegi.

Harga bangunan tersebut ialah Rp5.500.000, sedangkan harga tanah tersebut ialah Rp490.000.

Makara PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Awambicara adalah:

Nilai bumi dan bangunan Pak Awambicara:

Bangunan:
= 108 x Rp5.500.000
= Rp594.000.000

Bumi/ Tanah:
= 204 x Rp 490.000
= Rp99.960.000

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP= Nilai Bangunan + Nilai Bumi/ Tanah
= Rp594.000.000 + Rp99.960.000
= Rp693.960.000

Pajak Bumi dan Bangunan terutang:

NJKP:
= 20% x Rp693.960.000
= Rp138.792.000

PBB:
= 0,5% x Rp138.792.000
= Rp678.960

Catatan:
- 20% NJKP alasannya ialah NJOP tanah dan bangunan Bapak Awambicara dibawah 1 milyar
- 0,5% PBB ialah merupakan tarif pajak

Demikianlahn cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan, semoga bermanfaat dan menimbulkan kita masyarakat Indonesia yang taat pajak. Selamat mencoba!

Sumber https://www.awambicara.id/

Bagikan Artikel ini